Certificato catastale
Il certificato catastale è un documento ufficiale rilasciato dall’Agenzia delle Entrate (Catasto) che riporta i dati identificativi e reddituali di un immobile iscritto al Catasto Fabbricati o al Catasto Terreni.
Viene utilizzato per attestare le informazioni catastali di un bene immobile e ha valore fiscale e amministrativo, ma non probatorio ai fini della proprietà.
Il certificato catastale è richiesto in numerosi contesti, tra cui:
- pratiche fiscali e tributarie;
- compravendite immobiliari e successioni;
- richieste di mutuo o finanziamento;
- pratiche edilizie e urbanistiche;
- verifiche patrimoniali e amministrative.
Serve principalmente a dimostrare l’esistenza dell’immobile nel catasto e a consultarne i dati ufficiali registrati.
Il contenuto del certificato catastale varia in base alla tipologia di immobile, ma generalmente include:
- dati identificativi dell’immobile (Comune, sezione, foglio, particella, subalterno);
- categoria catastale;
- classe e consistenza;
- rendita catastale (per i fabbricati);
- intestazione catastale (soggetti titolari di diritti reali);
- ubicazione dell’immobile.
Esistono diverse tipologie di certificati catastali, tra cui:
- Certificato catastale ordinario: riporta i dati attuali dell’immobile così come risultano al catasto;
- Certificato catastale storico: contiene le variazioni intervenute nel tempo (intestazioni, rendita, identificativi);
- Certificato catastale per soggetto: elenca gli immobili intestati a una determinata persona fisica o giuridica.
È importante distinguere il certificato catastale (documento ufficiale con valore certificativo, rilasciato in forma conforme) dalla visura catastale (documento consultivo, spesso utilizzato per verifiche rapide) anche se, in molti casi pratici, la visura catastale può essere sufficiente; il certificato catastale è invece richiesto quando è necessaria una certificazione formale.
Il certificato catastale ha generalmente validità limitata nel tempo (di norma 6 mesi), poiché i dati catastali possono subire variazioni e si richiede:
- presso gli uffici territoriali dell’Agenzia delle Entrate;
- tramite i servizi telematici dell’Agenzia;
- attraverso intermediari abilitati o professionisti (ad esempio notai, geometri e CAF).
Il certificato catastale non certifica la proprietà giuridica dell’immobile, che è invece attestata dai registri immobiliari presso la Conservatoria. I dati catastali hanno finalità prevalentemente fiscali.
È l’ufficio pubblico preposto alla registrazione, conservazione e pubblicità degli atti relativi ai beni immobili e ai diritti reali immobiliari.
Oggi la Conservatoria fa parte dell’Agenzia delle Entrate ed è ufficialmente denominata Ufficio Provinciale – Territorio (Servizi di Pubblicità Immobiliare).
La funzione principale della Conservatoria è garantire la certezza giuridica dei diritti sugli immobili, rendendo opponibili ai terzi gli atti che li riguardano.
In particolare, la Conservatoria serve a:
- rendere pubblici gli atti di compravendita immobiliare;
- registrare ipoteche, pignoramenti e altri vincoli;
- annotare successioni, donazioni e divisioni;
- tutelare chi acquista o vanta diritti su un immobile,
Quali atti vengono registrati presso la Conservatoria vengono trascritti, iscritti o annotati, tra gli altri:
- atti notarili di compravendita;
- atti di donazione;
- atti di successione;
- mutui con iscrizione ipotecaria;
- decreti giudiziari;
- pignoramenti e sequestri.
Conservatoria e catasto sono spesso confusi, ma svolgono funzioni diverse e complementari perché mentre il primo ha finalità giuridiche e certifica la titolarità dei diritti reali (proprietà, usufrutto, ipoteca) la seconda ha finalità fiscali e descrive le caratteristiche tecniche ed economiche degli immobili (rendita, categoria, consistenza).
I dati conservati in Conservatoria sono consultabili tramite la visura o ispezione ipotecaria, che consente di verificare:
- il proprietario di un immobile;
- la presenza di ipoteche o gravami;
- eventuali pignoramenti o vincoli.
L’ispezione ipotecaria è uno strumento fondamentale nelle compravendite immobiliari e nelle verifiche patrimoniali.
Gli atti registrati in Conservatoria hanno valore legale e probatorio. La trascrizione garantisce la priorità nel tempo dei diritti e la loro opponibilità a terzi.
I servizi della Conservatoria possono essere utilizzati:
- presso gli uffici territoriali dell’Agenzia delle Entrate;
- tramite i servizi telematici dell’Agenzia;
- attraverso professionisti abilitati (notai, avvocati, tecnici).