Surroga del mutuo
Portabilità del mutuo
La surroga del mutuo, o portabilità del mutuo, rappresenta la possibilità per un mutuatario di trasferire il proprio finanziamento presso un’altra banca che offre condizioni più vantaggiose, senza modificare l’importo del debito residuo e senza sostenere i costi normalmente associati all’estinzione e alla stipula di un nuovo mutuo.
L’operazione consente, ad esempio, di ottenere un tasso di interesse più conveniente, modificare la durata del finanziamento oppure passare da un mutuo a tasso variabile a uno a tasso fisso, mantenendo l’ipoteca originariamente costituita sull’immobile. La nuova banca subentra nel rapporto con il mutuatario e provvede a estinguere il finanziamento presso la banca originaria.
La surroga può essere effettuata anche da società e imprese titolari di un mutuo. In questo caso, la società può trasferire il finanziamento a un’altra banca mantenendo, in linea generale, invariato il debito residuo e le garanzie che assistono il finanziamento. La nuova banca deve tuttavia valutare autonomamente il merito creditizio dell’impresa, la situazione economico-finanziaria della società, le caratteristiche del finanziamento e le garanzie disponibili, decidendo se accettare l’operazione e a quali condizioni.
Per le società, quindi, la possibilità di ottenere una surroga non implica automaticamente che qualsiasi banca sia tenuta ad accettare il trasferimento del finanziamento: l'operazione è subordinata all'accettazione della nuova banca e alle condizioni applicate ai finanziamenti destinati alle imprese.
La surroga si differenzia dalla sostituzione del mutuo perché, nella portabilità, il nuovo finanziamento è finalizzato a estinguere quello precedente e non comporta, in linea generale, l'erogazione di una somma aggiuntiva. Se il mutuatario necessita di ulteriore liquidità, può essere necessario ricorrere a un nuovo finanziamento o a un'operazione diversa dalla semplice surroga.
Per il mutuatario, il principale vantaggio della surroga consiste nella possibilità di ridurre il costo complessivo del finanziamento o modificarne le condizioni senza dover estinguere autonomamente il vecchio mutuo e stipularne uno completamente nuovo. La convenienza dell'operazione dipende tuttavia dalle condizioni offerte dalla nuova banca, dal capitale residuo, dalla durata del finanziamento e dal nuovo tasso applicato.