Fatturazione elettronica per Amministratori di Condominio - Guida aggiornata 2026
L’Amministratore di condominio è una figura professionale o privata (nel caso fosse un condomino ad esercitare tale ruolo) che opera nell’interesse amministrativo dell’immobile gestito.
Questa guida ha finalità informativa. Per applicazioni fiscali specifiche e approfondite, si consiglia di consultare un commercialista o esperto di diritto del lavoro.
La legislazione italiana (art. 64 disp. att. c.c., art. 71-bis disp. att. c.c. e artt. 1129, 1130, 1131, 1133 del c.c. e il DM 140/2014 relativo alla formazione professionale, oltre alla norma tecnica UNI 10801 del 2024) prevede tre figure per la professione di amministratore condominiale:
- Come svolgere l’attività di Condòmino Amministratore?
- Come svolgere l’attività di Amministratore professionista?
- Come svolgere l’attività come Studio di Amministratore dei condomini?
Per svolgere la professione, o l’attività, di amministratore di condominio come prima cosa bisogna aprire una partita IVA (con il modello AA9/12 se lavoratore autonomo oppure con il modello AA7/10 se società o comunque soggetto diverso dalle persone fisiche), individuare il corretto codice ATECO (M68.32.01 - Gestione di beni immobili per conto terzi) e aprire la posizione all’INPS per la gestione separata (modello Iscrizione GS – Cod. SC04).
Consegnata la documentazione, dovrai confrontarti con il consulente fiscale (Commercialista, Tributarista, Esperto contabile o Ragioniere) per individuare il corretto regime fiscale (regime di contabilità ordinaria, regime di contabilità semplificata o regime forfettario) nel caso di libera professione come, ad esempio, lavoratore autonomo (persona fisica) oppure come impresa.
Secondo il nuovo aggiornamento del 2025, se il condominio assume direttamente del personale (ad esempio il portiere e il giardiniere), il condominio stesso dovrà identificarsi con il codice ATECO U97.00.10 (attività di condomini come datori di lavoro per personale domestico) oppure, secondo la classificazione precedente, il codice ATECO U97.00.00 (attività di famiglie e convivenze come datori di lavoro per personale domestico).
Condòmino Amministratore
In questo caso parliamo di un condòmino (roprietario di un appartamento in un edificio in condominio) delegato per amministrare lo stabile.
Il condòmino, in questo caso, è equiparabile ad un “mandatario della compagine”, quindi, per ricevere l’incarico deve essere eletto in sede di assemblea condominiale con una maggioranza di voti dei presenti all’assemblea come se si eleggesse un Amministratore di Condomino professionista o uno Studio di Amministratore di Condominio e la sua carica dura un anno e può essere revocata in qualsiasi momento anche per gravi irregolarità dall’Autorità Giudiziaria.
Nell’ambito delle partite IVA è l’impresa capogruppo di un ATI (Associazione Temporanea di Imprese) o RTI (Raggruppamento Temporaneo di Imprese), a cui le altre imprese (mandanti) hanno conferito un mandato per agire in loro nome e per loro conto. Questa figura viene designata per la partecipazione a bandi di gara e per l’esecuzione di appalti.
In mancanza di revoca della prima nomina da parte dell’assemblea può proseguire il suo incarico per l’anno a seguire fino alla prossima assemblea dove si ridiscute il suo ruolo.
A differenza di un amministratore professionista non deve aver fatto corsi di formazione in merito al ruolo che andrà a ricoprire e non deve necessariamente essere in possesso del diploma di scuola secondaria di secondo grado (istruzione liceale, tecnica e professionale).
Una volta ottenuto l’incarico il condòmino deve:
- aprire un conto corrente bancario intestato al condominio se non esiste;
- eseguire gli adempimenti fiscali;
- esporre una targa informativa riportando i propri dati;
- convocare un’assemblea per l’approvazione del rendiconto entro centottanta giorni dalla chiusura dell’esercizio;
- deve intraprendere le opportune e dovute azioni legali o giudiziarie nei confronti dei condomini morosi.
Un condòmino che svolge questo incarico non riceve uno stipendio ma un compenso che, successivamente, dovrà dichiarare con il modello 730.
Amministratore professionista
Per diventare amministratori professionisti bisogna avere i seguenti requisiti:
- godere dei diritti civili: ottenere un certificato in cui si attesta che, nei cinque anni precedenti la richiesta, non siano stati emessi provvedimenti di interdizione, inabilitazione o fallimento, né siano in corso procedure aventi lo stesso oggetto (certificazione del godimento dei diritti civili e politici);
- non deve avere una condanna dalla pubblica amministrazione, dall’amministrazione giudiziaria, dalla fede pubblica, dal patrimonio o per qualsiasi delitto non colposo (condanna di reclusione tra i due e i cinque anni);
- l’assenza di interdizione o inabilitazione;
- non deve essere presente nell’elenco dei protesti cambiari;
- deve essere in possesso del diploma di scuola secondaria di secondo grado (istruzione liceale, tecnica e professionale);
- essere in possesso di un diploma di formazione professionale per fare l’Amministratore di condominio;
- frequentare corsi di aggiornamento (ad esempio quelli promossi dall’ANACI - Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari).
L’amministratore del condominio, una volta ricevuto l’incarico per maggioranza di voti in sede di assemblea condominiale, è obbligato a:
- redigere il regolamento di condominio, se inesistente;
- far rispettare il regolamento di condominio;
- redigere il bilancio preventivo e consuntivo;
- riscuotere le quote condominiali;
- convocare l’assemblea;
- applicare le delibere;
- eseguire gli adempimenti fiscali;
- tenere il registro dei verbali e il registro della contabilità.
Da un punto di vista operativo l’amministratore professionale se opera come lavoratore autonomo deve essere in possesso di partita IVA ed essere iscritto a INPS – Gestione Separata (art. 2, comma 26, L. 335/1995) oppure se opera come impresa (studio, società, ditta individuale), oltre alla partita IVA, deve essere iscritto a INPS – Gestione Commercianti (in genere) ossia la gestione IVS commercianti.
Per il calcolo della corretta aliquota previdenziale è utile confrontarsi con il consulente fiscale (Commercialista, Tributarista, Esperto contabile o Ragioniere).
Per l’apertura della partita IVA bisogna indicare il codice ATECO M68.32.00 e il regime fiscale.
Nel caso in cui l’Amministratore di condominio è iscritto ad un ordine professionale (ad esempio avvocato, commercialista e ingegnere) e svolge la sua attività nell’ambito e in continuità con la propria professione ordinistica allora può, non sempre in maniera automatica, versare i contributi alla Cassa previdenziale dell’Ordine di appartenenza solo se l’attività di amministrazione è ritenuta professionale e non commerciale.
Studio di Amministratore dei condomini
Lo Studio, o Agenzia, svolge, essenzialmente, una attività di servizi e per questo è necessario avere:
- una partita IVA (modello AA7-10);
- l’iscrizione al Registro delle Imprese;
- la DIA (Dichiarazione di Inizio Attività) da depositare al proprio Comune.
Nel caso in cui la sede dello Studio, o Agenzia, fosse fronte strada, quindi con saracinesca, potrebbe essere utile richiedere l’autorizzazione all’esposizione dell’insegna compilando i documenti forniti dal Comune di competenza oppure dall’Ente proprietario; nella documentazione, da presentare, devono essere inclusi anche i disegni dell’insegna e il luogo in cui verrà esposta (art. 38, d.P.R. n° 300 del 2001 - Testo unico edilizia).
Nel caso in cui l’edificio sia antico e/o d’interesse storico per poter procedere serve il nulla osta dalla Soprintendenza del MiC (Ministero della cultura).
Ricordati dell’imposta comunale sulla pubblicità (D.Lgs del 15 novembre 1993, n. 507), se dovuta, per l’insegna ed eventualmente per il veicolo dello Studio.
È importante capire il corretto regime fiscale:
- regime di contabilità ordinaria: è obbligatorio per le società di capitali (società per azioni, società a responsabilità limitata, società in accomandita per azioni) e per le società di persone (società in nome collettivo, società in accomandita semplice) se viene superato il limite di ricavi ammessi (principio di competenza), quindi prevede una gestione legata non solo a costi e ricavi, ma anche ad attività e passività con la tenuta del libro giornale, del libro inventario, dei registro IVA e del registro dei cespiti;
- regime di contabilità semplificata: è un regime contabile che prevede la sola tenuta del libro giornale, libro inventario, registro IVA, scritture ausiliare, scritture ausiliare di magazzino, registro dei beni ammortizzabili e il registro riepilogativo del magazzino.
La figura previdenziale dell’Amministrazione risulta ibrida in quanto il soggetto deve iscriversi alla gestione commercianti INPS ossia la gestione IVS commercianti (Invalidità, Vecchiaia e Superstiti).
L’esistenza dei libri contabili viene determinata dall’effettiva esigenza dello Studio o dell’Agenzia.
Nel regime semplificato, il reddito imponibile è determinato seguendo il principio di cassa e si è soggetti ad IRAP mentre per il regime ordinario è determinato per differenza tra i ricavi tassabili ed i costi deducibili.
Creare un Condominio
Il Condominio è un soggetto sostituto d’imposta quindi dovrà versare le ritenute d’acconto sui servizi erogati ai propri condomini.
Quindi il condominio possiede una titolarità fiscale perché a tutti gli effetti non è un soggetto giuridico (d.P.R. 603/73), il codice fiscale (11 cifre, i primi sette identificano il condominio i secondi tre l’Ufficio che ha rilasciato il codice e l’ultimo è un numero di controllo) andrà richiesto all’Agenzia delle Entrate compilando il modello AA5/6 e consegnato all’amministratore in carica (che sia il condòmino o il professionista).
Il codice fiscale del condominio è associato all’amministratore in carica e richiedente dello stesso, al momento del cambio amministrazione andrà comunicato all’Agenzia delle Entrate la variazione depositando il verbale dell’assemblea con la nomina.
Cassetto fiscale
La norma prevede infine la conservazione ai fini civilistici, la quale deve avere una durata minima di 10 anni così come per le altre attività di imprese. A questo proposito l’Agenzia delle Entrate mette a disposizione dei contribuenti un servizio automatico gratuito al quale è possibile aderire accedendo al portale Fatture e Corrispettivi tramite CNS (Carta Nazionale dei Servizi), SPID (Sistema Pubblico di Identità Digitale), Fisconline o Entratel.
Per avere un cassetto fiscale l’Amministratore deve seguire i seguenti passaggi:
- controllare se al Condominio sia attributo l’Amministratore ufficialmente in carica (modulo AA5/6 e verbale assemblea);
- richiedere l’attivazione dell’accesso a Fisconline (codice PIN) per associare tutti i condomini all’Amministratore in carica;
- accedere a Fisconline con le credenziali di Amministratore e scegliere l’utenza di lavoro (codice fiscale del condominio);
- dalla scrivania del cassetto fiscale nella sezione della sua fattura elettronica;
- Dichiaro di aver preso visione dell’informativa nella finestra informativa in Consulta le fatture di acquisto;
- cliccare su Vai all’adesione e, successivamente, su Aderisci;
- confermare la lettura della nota informativa con Ho letto e, successivamente, cliccare su Aderisco;
- attendere l’elaborazione della richiesta.
Residenti e amministratori
I residenti dei condomini, così come i fornitori vengono ovviamente considerati come consumatori finali con i propri dati fiscale nel caso dei residenti e come aziende nel caso dei fornitori, ad esempio l’impresa di pulizia.
Qualora questi dovessero emettere fattura elettronica ad un condominio dovrebbero agire normalmente, inserendo cioè nel file XML il codice fiscale del condominio e il codice destinatario SdI dell’Amministratore, in modo che quest’ultimo possa accedere al software utilizzato e scaricare la fattura.
Nel caso in cui non disponesse di un codice destinatario sarà sufficiente inserire la PEC o il codice destinatario formato da 7 zeri (0000000), in modo che l’amministratore acceda al Cassetto Fiscale per visualizzare i documenti ricevuti.
Fattura elettronica degli Amministratori al condominio
Gli amministratori di condominio sono tenuti ad emettere una fattura elettronica per il servizio esercitato con i propri dati fiscali e applicando il codice destinatario (7 zeri) in fattura; sarà tenuto, secondo norma, a comunicare al condominio l’avvenuto recapito allegando la fattura di cortesia (in formato PDF) all’email.
Al seguente link una guida utile su come aderire ai servizi di conservazione dell’Agenzia delle Entrate.
Amministratore di condominio in regime forfettario
Il regime forfettario è una opzione di scelta che possono fare solo i lavoratori autonomi che esercitano l’attività d’impresa, arte o professione.
Il reddito si determina con il criterio di cassa (in base dei ricavi o compensi percepiti nel periodo di imposta).
Al reddito viene applicato il coefficiente di redditività per ottenere il reddito imponibile sul quale verranno calcolati l’imposta sostitutiva e i contributi da pagare.
Al reddito imponibile è applicata un’imposta sostitutiva del 5% (per i primi cinque anni), che poi a regime passa al 15%.
Il pagamento delle imposte avviene con la dichiarazione dei redditi.
Le tasse che dovrai versare saranno calcolate sul tuo reddito imponibile, il quale si ottiene moltiplicando ai ricavi ottenuti, il coefficiente di redditività dell’86%.
L’amministratore di condominio titolare di partita IVA è sempre tenuto all’emissione della fattura elettronica, indipendentemente dal volume di ricavi o compensi percepiti. La fattura elettronica immediata deve essere emessa entro 12 giorni dall’effettuazione dell’operazione; la fattura elettronica differita entro il 15 del mese successivo a quello di riferimento.
Per approfondimento veloce vai alla guida dedicata al regime forfettario oppure per una guida più approfondita vai alla sezione dedicata al regime forfettario.