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Amministratori di Condomini

L'Amministratore di condominio è una figura professionale o privata che opera nell'interesse amministrativo dell'immobile gestito.

Diventare un amministratore di condominio

La legislazione italiana prevede due figure per la professione di amministratore condominiale:

  1. condomino amministratore;
  2. amministratore professionista.

1. Condomino Amministratore

In questo caso il condomino, cioè uno dei proprietari dell'immobile, è stato delegato per amministrare lo stabile in cui risiede la sua proprietà immobiliare.

Il condomino è equiparabile ad un mandatario della compagine quindi deve essere eletto in sede di assemblea condominiale con una maggioranza di voti dei presenti in assemblea come se si eleggesse un Amministratore di Condomino professionista e la sua carica dura un anno e può essere revocata in qualsiasi momento anche per gravi irregolarità dall'Autorità Giudiziaria.

In mancanza di revoca della prima nomina da parte dell'assemblea può proseguire il suo incarico per l'anno a seguire fino alla prossima assemblea dove si ridiscute il suo ruolo.

A differenza di un amministratore professionista non deve aver fatto corsi di formazione in merito al ruolo che andrà a ricoprire e non deve necessariamente essere in possesso del diploma di scuola secondaria di secondo grado (istruzione liceale, tecnica e professionale).

Una volta ottenuto l'incarico il condomino deve:

  • aprire un conto corrente bancario intestato al condominio se non esiste;
  • eseguire gli adempimenti fiscali;
  • esporre una targa informativa riportando i propri dati;
  • convocare un'assemblea per l'approvazione del rendiconto entro centottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio;
  • deve intraprendere le opportune e dovute azioni legali o giudiziarie nei confronti dei condomini morosi.

2. Amministratore di condominio professionista

Per diventare amministratori professionisti bisogna avere i seguenti requisiti:

  • godere dei diritti civili: ottenere un certificato in cui si attesta che, nei cinque anni precedenti la richiesta, non siano stati emessi provvedimenti di interdizione, inabilitazione o fallimento, né siano in corso procedure aventi lo stesso oggetto (clicca qui);
  • non deve avere una condanna dalla pubblica amministrazione, dall'amministrazione giudiziaria, dalla fede pubblica, dal patrimonio o per qualsiasi delitto non colposo (condanna di reclusione tra i due e i cinque anni;
  • l'assenza di interdizione o inabilitazione;
  • non deve essere presente nell'elenco dei protesti cambiari;
  • deve essere in possesso del diploma di scuola secondaria di secondo grado (istruzione liceale, tecnica e professionale);
  • essere in possesso di un diploma di formazione professionale per fare l'Amministratore di condominio;
  • frequentare corsi di aggiornamento.

l'amministratore del condominio, una volta ricevuto l'incarico per maggioranza di voti in sede di assemblea condominiale è obbligato a:

  • redigere il regolamento di condominio, se inesistente;
  • far rispettare il regolamento di condominio;
  • redigere il bilancio preventivo e consuntivo;
  • riscuotere le quote condominiali;
  • convocare l'assemblea;
  • applicare le delibere;
  • eseguire gli adempimenti fiscali;
  • tenere il registro dei verbali e il registro della contabilità.

Da un punto di vista operativo l'amministratore professionale deve essere in possesso di partita IVA e versare i  contributi all'INPS (25,98%) oppure, se iscritto ad un ordine o a un collegio, alla Cassa previdenziale di appartenenza.

La figura previdenziale dell'Amministrazione risulta ibrida in quanto il soggetto può decidere se iscriversi alla:

  • gestione separata INPS;
  • gestione commercianti INPS.

Per il calcolo della corretta aliquota previdenziale confrontarti con il consulente fiscale (commercialista, tributarista, esperto contabile o ragioniere).

Per l'apertura della partita IVA bisogna indicare il codice ATECO 68.32.00 e il regime fiscale; se all'inizio dell'attività e se rientrate nei parametri imposti dal legislatore è il forfettario.

Creare un Condominio

Il Condominio è un soggetto sostituto d'imposta quindi dovrà versare le ritenute d'acconto sui servizi erogati ai propri condomini.

Quindi il condominio possiede una titolarità fiscale perché a tutti gli effetti non è un soggetto giuridico (dpr 603/73), il codice fiscale (11 cifre, i primi sette identificano il condominio i secondi tre l'Ufficio che ha rilasciato il codice e l'ultimo è un numero di controllo) andrà richiesta all'Agenzia delle Entrate compilando il modello AA5/6 e consegnato dall'amministratore in carica (che sia il condomino o il professionista).

Il codice fiscale del condominio è associato all'amministratore in carica richiedente, al momento del cambio amministrazione andrà comunicato all'Agenzia delle Entrate la variazione depositando il verbale dell'assemblea con la nomina.

CASSETTO FISCALE

La norma prevede infine la Conservazione ai fini civilistici, la quale deve avere una durata minima di 10 anni così come per le altre attività di imprese. A questo proposito l'Agenzia delle Entrate mette a disposizione dei contribuenti un servizio automatico gratuito al quale è possibile aderire accedendo al portale Fatture e Corrispettivi tramite CNS, SPID, Fisconline o Entratel.

Per avere un cassetto fiscale l'Amministratore deve seguir i seguenti passaggi:

  • controllare se al Condominio sia attributo l'Amministratore ufficialmente in carica (modulo AA5/6 e verbale assemblea);
  • richiedere l'attivazione dell'accesso a Fisconline (codice PIN) per associare tutti i condomini all'Amministratore in carica;
  • accedere a Fisconline con le credenziali di Amministratore e scegliere l'utenza di lavoro (codice fiscale del condominio);
  • dalla scrivania del cassetto fiscale nella sezione della su fattura elettronica;
  • nella finestra informativa Consulta le fatture di acquisto clicca su Dichiaro di aver preso visione dell'informativa;
  • ora clicca su Vai all'adesione e poi su Aderisci;
  • conferma la lettura della nota informativa con Ho letto e clicca su Aderisco;
  • attendi l'elaborazione della richiesta.

Residenti e amministratori

I residenti dei condomini, così come i fornitori vengono ovviamente considerati come consumatori finali con i propri dati fiscale nel caso dei residenti e come aziende nel caso dei fornitori, ad esempio l'impresa di pulizia.

Qualora questi dovessero emettere fattura elettronica ad un condominio dovrebbero agire normalmente, inserendo cioè nel file XML il codice fiscale del condominio e il codice destinatario SdI dell'Amministratore, in modo che quest'ultimo possa accedere al software utilizzato e scaricare la fattura.

Nel caso in cui non disponesse di un codice destinatario sarà sufficiente inserire la PEC o il codice destinatario formato da 7 zeri - 0000000, in modo che l'amministratore acceda al Cassetto Fiscale per visualizzare i documenti ricevuti.

Fattura elettronica degli Amministratori al condominio

Gli amministratori di condominio sono tenuti ad emettere una fattura elettronica per il servizio esercitato con i propri dati fiscali e applicherà il codice destinatario (7 zeri); sarà tenuto - secondo norma - a comunicare al condominio l'avvenuto recapito via email con in allegato il PDF di cortesia.

Al seguente link una guida utile su come aderire ai servizi di Conservazione dell'Agenzia delle Entrate: clicca qui.